Komt u uit een algemene vergadering van mede-eigenaars met een gevoel van onrechtvaardigheid? Lijkt een besluit u onregelmatig, frauduleus of abusief? U bent niet alleen. Elk jaar stappen vele mede-eigenaars in België naar de rechter om beslissingen aan te vechten die zij als strijdig met hun rechten beschouwen.
Let op: het aanvechten van een besluit van de algemene vergadering vereist dat u zich aan strikte regels en dwingende termijnen houdt. Tussen formaliteiten, het verzamelen van bewijs en juridische strategieën kan de weg naar nietigverklaring complex zijn.
Het wettelijk kader en de soorten betwistbare besluiten
Artikel 3.92, §3, eerste alinea van het nieuwe Burgerlijk Wetboek is duidelijk:
"Elke mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatig, frauduleus of misbruikend besluit van de algemene vergadering te vernietigen of te hervormen als dit hem persoonlijk nadeel berokkent."
Deze bepaling biedt essentiële bescherming, maar het is belangrijk te begrijpen wat een onregelmatig, frauduleus of abusief (misbruikend) besluit inhoudt en hoe men effectief te werk gaat.
Een besluit is onregelmatig wanneer het wettelijke of statutaire bepalingen schendt, hetzij in de vorm, hetzij naar de inhoud. Vaak voorkomende gevallen:
Procedurefouten:
- Geen of te late oproeping (minstens 15 dagen vóór de vergadering volgens artikel 3.87, §3)
- Niet-naleving van het recht op inzage van documenten
- Problemen met volmachten (bv. meer dan 3 per persoon)
Inhoudelijke fouten:
- Besluit over een punt dat niet op de agenda stond
- Niet-naleving van vereiste meerderheden
- Bevoegdheidsoverschrijding van de vergadering
- Schending van de statuten of het reglement van mede-eigendom
- Een besluit is frauduleus als het, hoewel formeel correct, aangetast is door bedrog inzake:
- Het tellen van de stemmen
- Verstrekken van onjuiste informatie
- Manipulaties om de vergadering te misleiden
- Een besluit is abusief als:
- Het ingaat tegen het gemeenschappelijk belang
- Het een minderheid onevenredig belast
- Het bepaalde mede-eigenaars onterecht schaadt
- Het zonder geldige reden is genomen of louter als sanctie dient
Voorbeeld uit de rechtspraak: De Vrederechter van Sint-Pieters-Woluwe vernietigde op 8 mei 2023 een besluit dat de herstelling van een kleine onregelmatigheid in een vloer oplegde, omdat "de nadelen disproportioneel waren ten opzichte van de nagestreefde voordelen".
De cruciale termijn: 4 maanden om te handelen
Artikel 3.92, §3, alinea 2 bepaalt:
"Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden."
Let op: deze termijn van 4 maanden is onherroepelijk (vervaltermijn), wat betekent dat hij niet kan worden geschorst, onderbroken of verlengd. Te laat is definitief te laat.
Wie kan betwisten en tegen wie?
Naast mede-eigenaars bepaalt artikel 3.93, §5:
"Elke persoon die het gebouw bewoont op basis van een persoonlijk of zakelijk recht maar zonder stemrecht in de vergadering, kan een onregelmatige, frauduleuze of misbruikende beslissing of bepaling van het huishoudelijk reglement laten vernietigen of hervormen als die haar persoonlijk nadeel berokkent."
De betwisting moet worden gericht tegen de Vereniging van Mede-eigenaars als rechtspersoon, niet tegen individuele mede-eigenaars.
De betwistingsprocedure: essentiële stappen
Stap 1: Stel een stevig dossier samen
Verzamel alle bewijsstukken: oproeping, notulen van de vergadering, statuten en reglement van mede-eigendom, documenten m.b.t. het betwiste punt, relevante correspondentie met de syndicus, enz.
Aanvullend wordt aanbevolen om:
- Tegen te stemmen en uw bezwaar te laten noteren
- Gedetailleerde notities te maken van de vergadering
- Uw voorbehoud te laten opnemen in het proces-verbaal
Stap 2: Analyseer uw slaagkansen
- Is het gebrek duidelijk en bewijsbaar?
- Heeft u persoonlijk tegen gestemd?
- Heeft u tijdig gehandeld?
- Lijdt u persoonlijk nadeel?
- Beschikt u over voldoende bewijs?
Stap 3: Stel de vordering in
De vordering moet bij dagvaarding (niet per verzoekschrift) worden ingeleid bij de bevoegde Vrederechter, tegen de Vereniging van Mede-eigenaars.
De vordering kan betrekking hebben op:
- Nietigverklaring van het besluit
- Hervorming van het besluit
- Schadevergoeding voor het geleden nadeel
Nietigverklaring heeft terugwerkende kracht: het besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dat betekent dat reeds uitgevoerde handelingen ongedaan moeten worden gemaakt en eventueel betaalde bedragen teruggevorderd kunnen worden.
Conclusie: betwist doordacht en laat u bijstaan
Het aanvechten van een besluit van de algemene vergadering is een belangrijk recht van de mede-eigenaar, maar moet weloverwogen worden ingezet. Door de strikte termijnen, de juiste kwalificatie van de gebreken en de gepaste strategie is elk detail van belang.
Het doel is de legaliteit te waarborgen en het evenwicht binnen de mede-eigendom te behouden. Afhankelijk van de situatie kan een minnelijke regeling of een nieuwe algemene vergadering doeltreffender zijn dan een gerechtelijke procedure.
Met ruime ervaring in vastgoedrecht, ondersteunt Vanbelle Law Boutique u in al uw stappen tot betwisting: juridische analyse, inschatting van slaagkansen, dossieropbouw, onderhandelingen, vertegenwoordiging voor de rechtbank, enz. Want efficiënt betwisten begint met het juiste advies op het juiste moment.
.png)
.png)
