Sinds 1 mei 2025 heeft het wettelijke kader dat de huurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest regelt, een (nieuwe) belangrijke wijziging ondergaan.
Door de inwerkingtreding van de bepalingen van een Ordonnantie die in 2021 werd aangenomen, heeft de Brusselse wetgever een formeel verbod ingevoerd voor verhuurders om een “buitensporige huurprijs” te vragen.
Deze maatregel, die bedoeld is om de particuliere huurmarkt te reguleren in een context van woningnood en hoge vastgoedprijzen, verandert het evenwicht van de contractuele vrijheid die tot nu toe gold bij het vaststellen van huurprijzen.
Voor veel verhuurders en investeerders, die samen 86% van de Brusselse huurmarkt vertegenwoordigen, wordt deze regelgeving gezien als een frontale aanval, een “paradigmaverschuiving” die de fundamenten van de huurovereenkomst zelf in vraag stelt.
Dit artikel wil het mechanisme van dit nieuwe verbod analyseren en u strategische handvatten aanreiken om te navigeren in dit grondig hervormde huurlandschap.
Wat wordt bedoeld met “buitensporige huurprijs”?
Artikel 224/1 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt voortaan dat “de verhuurder verplicht is geen buitensporige huurprijs te vragen”. Deze eenvoudige zin markeert een breuk met het vorige regime, waarin de huurprijs in principe vrij door de partijen kon worden bepaald.
Om te bepalen wat een buitensporige huurprijs is, voert artikel 224 een systeem van dubbele vermoedens in. Een huurprijs wordt als buitensporig beschouwd in twee gevallen:
- Kwantitatief criterium: wanneer de huurprijs “meer dan twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs”. Deze mathematische drempel van 20% introduceert een ogenschijnlijk objectieve maatstaf voor het beoordelen van buitensporigheid.
- Kwalitatief criterium: wanneer de huurprijs, zelfs als ze niet meer dan 20% boven de referentie ligt, wordt toegepast op een woning met “substantiële kwaliteitsgebreken, eigen aan de woning of haar omgeving”. Dit tweede criterium zorgt ervoor dat een huurprijs, zelfs als die op het eerste gezicht redelijk lijkt, alsnog kan worden betwist als de kwaliteit van de woning duidelijk onvoldoende is.
Het hele systeem steunt op een nieuw fundament: de “referentiehuurprijs”.
De Referentiehuurprijs: hoe werkt dit
Deze referentiehuur kan worden berekend via een officiële online tool (https://loyers.brussels) en moet verplicht vermeld worden in elke nieuwe huurovereenkomst, overeenkomstig artikel 218 van de Code.
Het gebruik van de term “vermoed buitensporig” is niet onschuldig: het keert de bewijslast volledig om. Als de overeengekomen huurprijs meer dan 20% boven de referentie ligt, wordt die automatisch als buitensporig beschouwd, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. Om dit te rechtvaardigen moet de verhuurder aantonen dat er sprake is van “substantiële comfortelementen”, waardoor hij verplicht wordt een stevig dossier op te bouwen, nog vóór een eventueel geschil ontstaat.
Zelfs als de huurprijs niet meer dan 20% boven de referentie ligt, is het voor de verhuurder raadzaam een goed gedocumenteerd dossier samen te stellen. Een huur kan immers alsnog als buitensporig worden beschouwd als de huurder aanvoert dat de woning “substantiële kwaliteitsgebreken vertoont”. Deze nieuwe context verplicht verhuurders dus tot een proactieve en grondige voorbereiding (foto’s, plannen, facturen, enz.).
De referentiehuurprijs: het centrale element
De referentiehuurprijs en de onderliggende tabel vormen de motor van het hele systeem. Ze zijn tegelijk de bron van een hevig debat tussen eigenaarsorganisaties en huurdersverenigingen.
Aan de ene kant uit de Nationale Syndicale Kamer van Eigenaars en Mede-eigenaars sterke bezorgdheden, omdat de tabel “kunstmatig lage” referentiehuren zou genereren, waardoor meer dan de helft van de Brusselse huurcontracten potentieel buitensporig zou zijn. De vereniging hekelt ook geografische inconsistenties en vindt dat de waardering van comfortelementen (garage, tweede badkamer, energetische renovaties) niet in verhouding staat tot de werkelijke kosten en weinig stimulerend is. Een beroep tot nietigverklaring werd in die zin ingediend bij het Grondwettelijk Hof.
Aan de andere kant verdedigen huurdersorganisaties de maatregel als een noodzakelijke sociale vooruitgang, wijzend op de grote ongelijkheid in rijkdom tussen verhuurders en huurders. Gezien de wooncrisis (31% van de bevolking leeft in overbevolkte woningen) zien zij de tabel als een essentieel eerste beschermingsmechanisme.
Deze extreme polarisatie rond de referentiehuur kan echter averechtse effecten hebben. De perceptie van onrechtvaardigheid, terecht of niet, beïnvloedt investeringsbeslissingen. Verhuurders kunnen terughoudend worden om kostbare energetische renovaties uit te voeren als het huurrendement wettelijk beperkt wordt. Sommigen zouden kunnen beslissen hun eigendom te verkopen of Brussel te verlaten, wat kan leiden tot een vlucht van investeerders. Op middellange en lange termijn zou dit de crisis die de wet beoogt te verhelpen juist kunnen verergeren.
In geval van geschil: een procedure op twee sporen
Wanneer een geschil ontstaat, biedt de nieuwe regelgeving de partijen een tweesporenprocedure om hun rechten te doen gelden.
In eerste instantie kan de huurder (of de verhuurder) zich wenden tot de Paritaire Huurcommissie. Deze commissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, geeft een niet-bindend advies over de redelijkheid van de huurprijs.
De rol van de Commissie is vooral informatief en gericht op verzoening. De tussenkomst is facultatief maar kan nuttige bewijskracht hebben voor een eventuele procedure bij de Vrederechter. De commissie kan dus een strategisch en goedkoop hulpmiddel zijn om de argumenten van de tegenpartij te peilen.
Voor een bindende beslissing blijft de Vrederechter echter de enige bevoegde instantie om een huurprijsherziening op te leggen. De wet bepaalt specifieke termijnen: vanaf de derde maand voor een kortlopend huurcontract en vanaf de vierde maand voor een negenjarig huurcontract.
Voor de rechter zal het debat draaien om de bewijzen die elke partij aanvoert: de verhuurder moet aantonen dat het comfortniveau van zijn woning de gevraagde huurprijs rechtvaardigt, terwijl de huurder eventuele kwaliteitsgebreken zal benadrukken.
Conclusie: Navigeren in een veranderend huurlandschap
De Brusselse ordonnantie over buitensporige huurprijzen is veel meer dan een eenvoudig prijscontrolemechanisme. Ze herstructureert grondig de juridische relatie tussen verhuurders en huurders door een nieuw vermoeden in te voeren dat de verhuurder in een defensieve positie plaatst.
De Brusselse huurmarkt betreedt zo wederom een periode van juridische en economische onzekerheid, waarin de contractuele vrijheid voortaan wordt begrensd door een referentietabel die zowel centraal als omstreden is.
De werkelijke impact van deze wetgeving moet nog blijken. Alles zal afhangen van de interpretatie door de vrederechters van de term “substantiële comfortelementen”, van het praktische functioneren van de Paritaire Huurcommissie, en van de uitkomst van de lopende beroepen bij het Grondwettelijk Hof. Het risico op een daling van investeringen en een verdere verzwakking van de huurmarkt is reëel en mag niet worden onderschat.
In deze gepolariseerde juridische context, waarin elk huurcontract een mogelijk geschil kan worden en de waarde van uw vastgoed afhankelijk is van een betwiste tabel, is improviseren geen optie meer. Anticiperen, documenteren en verdedigen zijn de nieuwe sleutelwoorden voor vastgoedbeheer in Brussel.
Dankzij een uitgebreide expertise in huurrecht en vastgoedrecht positioneert Vanbelle Law Boutique zich als uw strategische partner om uw huurinvesteringen te auditen, uw contracten te beveiligen en uw belangen met zorg en overtuiging te verdedigen.
