Vous êtes propriétaire d'un immeuble ? Attention à l'usage que vous en faites sur Airbnb

Le 1er juin 2026, le tribunal de première instance d'Anvers, division d'Anvers, a condamné deux sociétés à une amende de 28.000 euros chacune (avec sursis pendant trois ans), a ordonné la confiscation de 62.500 euros de bénéfices tirés de la location, et a imposé la remise des appartements concernés sur le marché résidentiel.

Cette décision rappelle avec force que la location touristique via Airbnb n'échappe pas au droit de l'urbanisme et elle est l'occasion de faire le point sur les raisons qui poussent tant de propriétaires vers ce type de location et sur les limites juridiques de cette pratique.

Pourquoi choisir la voie Airbnb plutôt qu'une location classique ou une exploitation hôtelière ?

Avant d'analyser la décision, il est utile de comprendre pourquoi la qualification « Airbnb », c'est-à-dire la location touristique de courte durée est si recherchée par les propriétaires et investisseurs et en quoi elle diffère fondamentalement d'un bail résidentiel classique ou d'une exploitation hôtelière.

Par rapport à une location résidentielle classique, la location touristique de courte durée présente plusieurs attraits : 

• un rendement locatif généralement plus élevé grâce à une  tarification à la nuitée permettant de capter la valeur touristique du bien, notamment dans les grandes villes ; 
• une plus grande flexibilité pour le propriétaire, qui n'est pas lié par les règles protectrices du bail de résidence principale (durée minimale, préavis, indexation encadrée, droit de préemption du locataire, etc.) ; 
• Enfin, sur le plan fiscal, le traitement des revenus dépend notamment de la manière dont vous exploitez le logement. Si vous le louez seulement de manière occasionnelle, sans proposer de services importants aux occupants, les revenus ne sont en principe pas considérés comme des revenus professionnels.

Dans ce cas, les revenus sont, en théorie, séparés en deux parties. La partie correspondant au logement est imposée sur la base du revenu cadastral, et non directement sur le montant des loyers que vous avez réellement encaissés. La partie correspondant au mobilier (meubles, équipements, etc.) est considérée comme un revenu mobilier : vous pouvez déduire forfaitairement 50 % de frais, puis le solde est imposé à 30 % (articles 7, § 1er, 2°, a) et 17 du CIR 1992).  Mais très souvent : aucun revenu n’est déclaré, sous le prétexte qu’il s’agît d’une location de courte durée à des particuliers.

À l’inverse, si votre activité devient suffisamment régulière et organisée pour être considérée comme une activité professionnelle, les revenus sont imposés selon les taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, auxquels peuvent s’ajouter les centimes additionnels communaux. D’autres obligations peuvent également s’appliquer, notamment en matière de TVA et de cotisations sociales.

Par rapport à une exploitation hôtelière, la location via Airbnb permet en principe d'échapper à un cadre nettement plus contraignant. Un hôtel classique doit en effet satisfaire aux conditions régionales relatives à l'hébergement touristique, qui imposent des normes de sécurité incendie renforcées, des conditions d'exploitation détaillées et un enregistrement obligatoire.  Un petit hébergement touristique occasionnel, en revanche, bénéficie d'un régime allégé : il reste soumis à cette obligation d'enregistrement, mais n'est, en principe, pas considéré comme emportant un changement de destination urbanistique de l'immeuble, contrairement à une exploitation hôtelière structurée.

C'est précisément cette différence de régime — urbanistique et fiscal — qui explique pourquoi les sociétés condamnées à Anvers avaient intérêt à faire qualifier leur activité de simple juxtaposition de « petits hébergements touristiques » indépendants plutôt que d'une exploitation hôtelière unique : cela leur permettait, du moins le pensaient-elles, d'éviter tant le permis d'urbanisme pour changement de fonction que les contraintes propres à l'hôtellerie classique.

Un immeuble, une seule exploitation : le raisonnement du tribunal

Dans l'affaire jugée à Anvers, deux sociétés — l'une propriétaire, l'autre locataire d'un immeuble de 25 appartements sis à l'Italiëlei, à Anvers, autorisés pour la fonction résidentielle — louaient depuis 2022, via Airbnb, 23 de ces 25 appartements pour des séjours touristiques de courte durée, sans avoir sollicité le permis d'urbanisme requis pour ce changement de fonction. Elles plaidaient que chaque appartement devait être apprécié isolément, comme un « petit hébergement touristique » ne nécessitant pas d'autorisation.

Le tribunal a rejeté cette lecture : l'ensemble des unités louées devait être considéré comme une seule entité, exploitée de manière structurée et professionnelle. Accepter le raisonnement inverse reviendrait à permettre à n'importe quel hôtel de se scinder artificiellement en unités distinctes pour échapper à l'obligation de permis. Le tribunal a ainsi retenu deux infractions à la réglementation urbanistique applicable : le  non autorisé de la fonction résidentielle vers la fonction de séjour récréatif, et la réduction non autorisée du nombre de logements dans l'immeuble, celui-ci étant ainsi passé de 25 unités résidentielles à 2.

Ainsi, le fait de louer plusieurs appartements séparément sur Airbnb ne signifie pas nécessairement que chaque logement sera considéré comme une activité distincte : dès lors que l'exploitation est structurée et porte sur la quasi-totalité d'un même immeuble, elle peut être requalifiée en une exploitation unique, assimilable à un hôtel. Le tribunal a par ailleurs retenu une circonstance aggravante : les prévenus exerçaient cette activité à titre professionnel dans le secteur.

Des conséquences financières importantes

Les conséquences financières illustrent la gravité avec laquelle ce type d'infraction est désormais traité : chaque société a été condamnée à une amende de 28.000 euros, assortie d'un sursis de trois ans, et le tribunal a ordonné la confiscation des avantages patrimoniaux tirés de la location illégale, à concurrence de 37.500 euros pour l'une des sociétés et 25.000 euros pour l'autre, soit 62.500 euros au total. 

Le tribunal a par ailleurs, à la demande du bourgmestre de la Ville d'Anvers, ordonné la cessation de l'usage illicite des lieux dans les deux mois et la remise des appartements sur le marché résidentiel (vente ou location conforme à la fonction de logement) dans les six mois, sous peine d'une astreinte de 1.000 euros par prévenu, par appartement et par jour de retard.

Ce qu'il faut vérifier avant de vous lancer

Avant de proposer un bien à la location touristique, il ne suffit pas de respecter les conditions imposées par la plateforme utilisée. Il convient également de vérifier :

• la fonction urbanistique autorisée du bien, et si l'activité envisagée implique une modification de cette fonction ;
• si un permis d'urbanisme pour changement de fonction est nécessaire, en application de la réglementation urbanistique applicable dans la Région concernée ;
• si l'obligation d'enregistrement auprès du gouvernement régional s'applique — cette obligation existe même pour une location occasionnelle ou de courte durée ;
• si plusieurs logements d'un même immeuble, mis en location par un même exploitant ou groupe de sociétés liées, risquent d'être appréciés comme une seule exploitation plutôt que comme des « petits hébergements touristiques » distincts ;
• si le caractère structuré, récurrent et professionnel de la location ne risque pas d'entraîner une requalification fiscale des revenus en revenus professionnels — avec les conséquences qui en découlent en matière de TVA, de cotisations sociales et d'impôt des sociétés — plutôt qu'en revenus immobiliers et mobiliers taxés plus favorablement.

La qualification « Airbnb » n'est donc pas un statut juridique autonome : elle ne dispense ni du droit de l'urbanisme, ni de la réglementation touristique, ni, le cas échéant, d'une requalification fiscale. Ses avantages – simplicité, rendement, souplesse – ont pour contrepartie des limites précises, que les pouvoirs publics sont aujourd'hui déterminés à faire respecter, comme en témoigne cette décision.

C'est dans cette perspective que Vanbelle Law Boutique accompagne propriétaires et investisseurs dans la structuration et la sécurisation de leurs projets immobiliers, en identifiant en amont les autorisations urbanistiques et autres requises ainsi que les risques fiscaux liés à l'exploitation envisagée, afin que les choix opérés aujourd'hui ne produisent pas, demain, des conséquences urbanistiques ou financières non maîtrisées.