Le Golden Visa, un mécanisme instauré probablement pour la première fois en 1984 par Saint-Christophe-et-Niévès dans les Caraïbes, constitue aujourd’hui un puissant instrument de gestion patrimoniale permettant aux ressortissants d’États tiers d’obtenir un permis de séjour — voire, selon les juridictions, la nationalité — en échange d’une contribution financière qualifiante au pays d’accueil.
Cependant, la complexité réglementaire croissante entourant ces programmes dits de « citoyenneté par investissement », combinée à la pression exercée par les instances supranationales pour renforcer leur contrôle, impose de plus en plus aux candidats de démontrer des liens réels avec le pays choisi — bien loin de ce qui était attendu auparavant.
En effet, l’instabilité des politiques migratoires européennes — illustrée par la fermeture du programme espagnol en avril 2025 et la condamnation de Malte par la Cour de justice de l’Union européenne le même mois — souligne l’importance cruciale d’adopter une stratégie cohérente.
Le présent article propose un aperçu actualisé des principaux programmes de Golden Visa encore actifs dans le monde, sur la base des informations disponibles et sous réserve, parfois, d’évolutions rapides en cours.
Origines et motivations : de la réponse à la crise à la planification à long terme
Le concept de résidence par investissement, bien qu’historiquement ancré dans les années 1980, a véritablement pris son essor en Europe à la suite de la crise financière de 2008.
Des pays tels que le Portugal, l’Espagne et la Grèce ont utilisé ces mécanismes pour attirer d’importants investissements directs étrangers destinés à recapitaliser leurs économies fragilisées.
Les résultats furent sans équivoque : entre octobre 2012 et fin 2024, le seul programme portugais a mobilisé environ 7 milliards d’euros et accordé un droit de résidence légal à près de 15.000 investisseurs et membres de leurs familles.
La distinction fondamentale entre RBI et CBI
Avant d’aller plus loin, une clarification terminologique s’impose, tant la confusion entre ces deux concepts entraîne des erreurs stratégiques coûteuses :
- Le Golden Visa (RBI – Residence by Investment) offre un permis de séjour renouvelable et, pour les États membres de l’Union européenne, la liberté de circulation dans l’espace Schengen. Il ne confère pas automatiquement la nationalité. La naturalisation reste soumise à des critères stricts de résidence effective et, souvent, à des tests linguistiques et d’intégration civique.
- Le Golden Passport (CBI – Citizenship by Investment) permettait, dans certains États, l’acquisition directe de la nationalité sans exigence préalable de résidence effective. C’est précisément ce modèle qui a été condamné par la jurisprudence européenne la plus récente.
Concernant les programmes CBI, l’arrêt rendu par la CJUE le 29 avril 2025 (affaire C-181/23, Commission c. République de Malte) constitue un tournant majeur de la jurisprudence européenne. La Cour y affirme qu’un État membre ne peut accorder sa nationalité — et donc la citoyenneté européenne — en échange de paiements ou d’investissements prédéterminés.
L’espace Schengen : analyse des juridictions clés
Le paysage européen a été profondément remodelé entre 2023 et 2026.
L’Espagne, après des années de succès, a officiellement fermé son programme le 3 avril 2025, invoquant la nécessité de lutter contre la crise du logement à Madrid et Barcelone.
L’Irlande et Chypre avaient déjà suspendu leurs dispositifs sous la double pression de la Commission européenne et du Groupe d’action financière (GAFI/FATF).
La carte des options disponibles s’est donc considérablement réduite, rendant la sélectivité et l’analyse rigoureuse plus essentielles que jamais.
Portugal
Le Portugal demeure, en 2026, la destination européenne de référence pour les candidats à la résidence par investissement. Sa singularité réside dans une combinaison rare : parmi les exigences de présence physique les plus faibles au monde, une voie d’accès à la citoyenneté européenne en cinq ans et une stabilité institutionnelle remarquable.
Depuis la réforme entrée en vigueur, la voie immobilière directe a été supprimée. Les investisseurs doivent désormais orienter leurs capitaux vers des fonds de capital-risque (FCR), supervisés par la CMVM (Commission portugaise des marchés financiers), dont au moins 60 % des investissements sont réalisés dans des sociétés établies sur le territoire portugais.
Le seuil minimum d’investissement est fixé à 500.000 €, avec une durée minimale de détention de cinq ans — correspondant à la période requise pour introduire une demande de naturalisation. Une alternative subsiste : un don culturel de 250.000 € (réduit à 200.000 € dans les zones à faible densité) à des entités publiques ou fondations reconnues d’intérêt public. Ce montant est non remboursable, ce qui le distingue fondamentalement de l’investissement dans des fonds.
Une réserve importante doit néanmoins être formulée. En juin 2025, le gouvernement portugais a proposé une modification de la loi sur la nationalité qui, si elle était adoptée dans sa version actuelle, porterait de cinq à dix ans la durée de résidence requise pour demander la naturalisation pour la plupart des ressortissants non européens.
La Cour constitutionnelle a rejeté quatre des sept amendements proposés en décembre 2025.
Au moment de la rédaction de cet article, la situation législative demeure incertaine, le texte étant toujours en attente de promulgation présidentielle. Les candidats doivent suivre attentivement l’évolution de ce dossier et consulter leur conseil juridique quant aux règles applicables au moment de leur éligibilité.
Grèce
Depuis la fermeture du programme espagnol en 2025, la Grèce s’est imposée comme le dernier grand programme européen actif de résidence par investissement immobilier.
Le droit grec de l’immigration distingue désormais deux principales zones d’investissement :
- Les zones « premium », comprenant Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin ainsi que les îles de plus de 3.100 habitants, exigent un investissement minimum de 800.000 €.
- Toutes les autres régions requièrent un seuil de 400.000 €. Une exception subsiste à 250.000 € pour les projets de conversion de bâtiments commerciaux en logements ainsi que pour la restauration de bâtiments historiques classés.
Ces seuils s’accompagnent d’une exigence de superficie minimale de 120 m² pour le bien acquis. Une contrainte opérationnelle fondamentale a également été introduite : les biens acquis dans le cadre du Golden Visa grec ne peuvent en aucun cas être proposés en location de courte durée sur des plateformes telles qu’Airbnb. La violation de cette interdiction expose le titulaire à une amende administrative de 50.000 € ainsi qu’au retrait immédiat du permis de séjour. Les locations de longue durée demeurent toutefois autorisées.
Il convient également de mentionner la nouvelle voie d’investissement dans les start-ups, introduite par la loi 5162/2024 : un investissement de 250.000 € dans une société enregistrée dans le programme gouvernemental Elevate Greece ouvre droit à un permis de séjour de cinq ans, à condition que l’investisseur détienne moins de 33 % des droits de vote et que la société crée au moins deux emplois au cours de la première année.
Hongrie
Lancé en juillet 2024, le Guest Investor Program hongrois s’est rapidement imposé comme l’option la plus rapide et la plus stable d’Europe centrale. Son principal attrait réside dans la simplicité de son mécanisme : un investissement de 250.000 € dans des fonds immobiliers agréés par la Banque nationale hongroise permet d’obtenir un permis de séjour de dix ans sans exigence minimale de présence physique.
Ce visa de longue durée, renouvelable, offre une stabilité remarquable au sein de l’espace Schengen pour les investisseurs dont la stratégie de mobilité ne nécessite pas d’ancrage physique immédiat.
Italie
L’Italie ne propose pas un Golden Visa immobilier classique, mais plutôt un « Investor Visa for Italy », également appelé « Dolce Visa », conditionné à des investissements dans des start-ups innovantes, des sociétés italiennes, des obligations d’État ou des projets philanthropiques culturels ou scientifiques.
Son véritable avantage concurrentiel réside dans sa combinaison avec le régime fiscal dit des « High Net Worth Individuals » (HNWI), permettant aux résidents fiscaux étrangers de payer une somme forfaitaire annuelle de 300.000 € (depuis 2026) sur l’ensemble de leurs revenus de source étrangère, indépendamment de leur montant réel.
Pour un investisseur disposant de revenus mondiaux importants, les économies fiscales peuvent être substantielles et justifier à elles seules le choix de l’Italie comme juridiction principale de résidence.
Émirats arabes unis (EAU)
L’investissement requis s’élève à environ 2 millions AED (environ 545.000 USD), réalisable via l’acquisition d’un bien immobilier ou un dépôt bancaire qualifiant.
Les avantages de cette juridiction sont considérables : absence totale d’impôt sur le revenu des personnes physiques, d’impôt sur les dividendes et d’impôt sur les plus-values sur les revenus mondiaux ; absence d’exigence minimale de séjour pour maintenir le visa actif ; et cadre réglementaire stable comparativement à la volatilité législative européenne.
Singapour et Hong Kong
Singapour se distingue par la puissance de son passeport, régulièrement classé parmi les deux ou trois plus puissants au monde en matière d’accès sans visa.
Son Global Investor Program (GIP) exige un investissement substantiel de 2,5 millions SGD (environ 1,85 million USD), mais offre en contrepartie un accès direct à la résidence permanente — première étape vers l’une des nationalités les plus recherchées au monde. Hong Kong, pour sa part, a relancé en 2024 son programme CIES (Capital Investment Entrant Scheme), suspendu depuis 2015.
Depuis sa relance, le programme a attiré environ 95 millions HKD (environ 12 millions USD) répartis sur près de 3.200 demandes.
Ingénierie fiscale et réglementation
Un point fondamental doit être parfaitement intégré par tout investisseur : l’obtention d’un permis de séjour dans un pays étranger ne modifie pas automatiquement la résidence fiscale.
La frontière entre optimisation légale et fraude fiscale se situe précisément à cet endroit, et elle fait l’objet d’une surveillance étroite.
La règle des 183 jours et la norme CRS
La quasi-totalité des États européens appliquent la règle de présence physique de 183 jours pour déterminer l’assujettissement à l’impôt mondial sur les revenus.
Un investisseur qui obtient un Golden Visa portugais ou grec mais continue de passer l’essentiel de son temps dans son pays d’origine demeure résident fiscal de ce pays. L’OCDE surveille étroitement ces situations via le Common Reporting Standard (CRS), qui impose aux institutions financières des pays membres de transmettre automatiquement aux autorités fiscales étrangères des informations relatives aux comptes détenus par leurs ressortissants résidents.
Cette transparence croissante rend obsolètes les stratégies de résidence dites « de façade », consistant à obtenir un permis de séjour sans modifier réellement ses attaches économiques et sociales.
Le régime fiscal portugais NHR 2.0
Pour les investisseurs devenant résidents fiscaux effectifs au Portugal, le pays propose depuis 2024 le régime dit NHR 2.0 (New Non-Habitual Resident Regime).
Ce régime prévoit un taux forfaitaire de 20 % sur certains revenus de source portugaise ainsi que des exonérations partielles sur les revenus étrangers pendant une durée de dix ans.
Pour les titulaires d’un Golden Visa ne devenant pas résidents fiscaux portugais — c’est-à-dire ceux séjournant moins de 183 jours par an au Portugal — aucun impôt portugais n’est dû sur les revenus de source étrangère.
Renforcement des obligations de due diligence (AML/KYC)
Les exigences de conformité se sont considérablement renforcées sous l’impulsion du GAFI, dont les recommandations en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme ont été transposées avec une rigueur croissante dans les législations nationales.
Pour tout candidat à un Golden Visa, la préparation d’un dossier de due diligence solide n’est plus une formalité : il s’agit désormais d’une condition sine qua non au succès de la demande.
Les exigences portent notamment sur trois aspects :
- la traçabilité complète du patrimoine sur les dix à vingt dernières années (Source of Wealth) ;
- la démonstration de l’origine légitime et déclarée des fonds investis (Source of Funds) ;
- la vérification de l’absence de liens avec des personnes ou entités sanctionnées, des États figurant sur les listes grise ou noire du GAFI ou des juridictions non coopératives.
Toute connexion directe ou indirecte avec de tels acteurs entraîne un rejet automatique.
Risques juridiques et opérationnels en 2026
Investir dans un Golden Visa sans l’assistance de conseils juridiques et fiscaux spécialisés constitue un risque significatif.
Les types de risques sont multiples et souvent sous-estimés :
- Instabilité des programmes : les fermetures soudaines, comme celles de l’Espagne en 2025, de l’Irlande ou de Chypre, rappellent que la réactivité est essentielle.
- Immobilisation du capital : qu’il s’agisse d’immobilier ou de fonds d’investissement, ces placements impliquent une illiquidité durable qui doit être anticipée dans toute planification patrimoniale.
- Obstacles à la citoyenneté : obtenir une résidence ne garantit pas l’obtention d’un passeport ; les exigences linguistiques et tests de citoyenneté constituent des obstacles concrets souvent sous-estimés.
- Changements de règles en cours de route : le cadre législatif peut se durcir pendant la procédure ; par exemple, un délai de naturalisation peut passer de cinq à dix ans, la loi applicable étant celle en vigueur au moment de la demande finale.
- Menaces sur les passeports caribéens : l’Union européenne envisage de retirer l’accès sans visa aux pays qui vendent leur nationalité sans exigence de résidence, ce qui réduirait fortement l’attractivité de juridictions telles que Saint-Christophe-et-Niévès.
Conclusion
En 2026, l’acquisition d’une citoyenneté ou d’une résidence par investissement n’est plus un simple produit financier, mais un véritable instrument stratégique de gestion patrimoniale à long terme.
L’arrêt de la CJUE d’avril 2025 a clarifié les règles du jeu : la citoyenneté européenne ne peut être vendue, imposant aux candidats une rigueur juridique et fiscale absolue. Bien au-delà de l’investisseur lui-même, le Golden Visa est désormais conçu comme un actif de souveraineté familiale destiné à protéger les générations futures contre les bouleversements géopolitiques.
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