Een aankoop op plan —ofwel: aankoop van een pand in aanbouw— spreekt veel Belgen aan die een nieuwe, aanpasbare woning willen kopen die voldoet aan de huidige normen. Maar dit type aankoop brengt specifieke risico’s met zich. Om die te beperken, heeft België een bijzondere juridische regeling ingevoerd: de Wet Breyne van 9 juli 1971.
Hoewel deze wet kopers aanzienlijke bescherming biedt, blijven er toch enkele valkuilen bestaan. Dit artikel helpt u om uw vastgoedproject zo goed mogelijk te beveiligen.
De Wet Breyne: toepassingsgebied
De wet is van toepassing op de verkoop van gebouwen in aanbouw of nog te bouwen, wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- Het goed is hoofdzakelijk bestemd voor bewoning (hoofd- of tweede verblijf);
- De verkoper verbindt zich ertoe een afgewerkt goed te leveren;
- De koper handelt niet beroepsmatig in de aankoop op plan met het oog op doorverkoop;
- Het contract voorziet in gespreide betalingen naargelang de voortgang van de werken.
Eerste reflex: controleer of uw contract onder deze voorwaarden valt en expliciet vermeldt dat het onder de Wet Breyne valt. Zo niet, dan geniet u mogelijk niet van de voorziene bescherming.
Voorschotten: niet meer dan 5% vóór de notariële akte
De wet beperkt strikt de voorschotten die een promotor mag vragen: maximaal 5% van de totale prijs vóór het ondertekenen van de authentieke akte.
Sommige misbruiken blijven echter bestaan:
- Vragen naar “reservatiekosten” of “voorstudies” die eigenlijk voorschotten zijn;
- Druk om snel een groter bedrag te storten.
Hoe het bedrag ook wordt genoemd, elk vroegtijdig voorschot geldt juridisch als aanbetaling en valt dus onder de 5%-regel. Vraag altijd een gedateerd en ondertekend ontvangstbewijs.
Gespreide betalingen: verplichte proportionaliteit
De betalingen moeten in verhouding staan tot de voortgang van de werken. De wet legt geen vaste kalender op, maar wel een strikte proportionaliteit.
Een gangbare betaalstructuur is:
- 5% bij ondertekening van het contract;
- 15% bij de notariële akte;
- 25% bij voltooiing van de funderingen;
- 25% bij voltooiing van de ruwbouw;
- 15% bij afwerking van de technieken (verwarming, elektriciteit, enz.);
- 10% bij afwerking van de dekvloeren en plafonds;
- 5% bij voorlopige oplevering.
Weiger elk schema dat u verplicht meer te betalen dan al gebouwd is. Laat u eventueel bijstaan door een onafhankelijke architect.
Afwerkingswaarborg: uw veiligheidsnet
Voor elke betaling moet de promotor een voltooiings- of terugbetalingswaarborg geven van 5% van de waarde van de werken.
Deze waarborg kan zijn:
- Een bankwaarborg;
- Een geblokkeerd bedrag.
Ze beschermt u bij faillissement of stilleggen van de werf.
Wees op uw hoede voor promotoren die de waarborg laattijdig geven of een vage vorm voorstellen (intentiebrieven, niet-bindende bankattesten). Als de promotor niet erkend is, moet hij een waarborg van 100% van de waarde van de werken geven.
Leveringstermijnen: vermijd vage beloften
Het contract moet een startdatum van de werken en een globale uitvoeringstermijn vermelden.
Pas op voor clausules die verwijzen naar “uitzonderlijke omstandigheden” of “overmacht” zonder duidelijke definitie. Zulke vage formuleringen geven de promotor ruimte voor uitstel.
Eis duidelijke termijnen én contractuele boetes bij vertraging, ten minste gelijk aan een normale huurprijs van het afgewerkte goed.
Wijzigingen aan het project: pas op voor onverwachte meerkosten
Het contract moet duidelijk aangeven onder welke voorwaarden de promotor materialen, uitrusting of plannen mag wijzigen.
Let op met termen als “of gelijkwaardig”, die soms kwaliteitsverlies impliceren.
Elke belangrijke wijziging vereist:
- Uw schriftelijke toestemming;
- Een duidelijke raming van de eventuele meerkosten.
Voorlopige oplevering: teken niets overhaast
De voorlopige oplevering doet de garantietermijn ingaan (één jaar tot aan de definitieve oplevering). Het is een cruciale stap.
Voor u tekent:
- Inspecteer het goed grondig, liefst met een onafhankelijke expert;
- Noteer alle gebreken schriftelijk in het proces-verbaal;
- Aanvaard de oplevering niet als er ernstige gebreken zijn.
De definitieve oplevering volgt een jaar later. Dat is uw laatste kans om zichtbare, niet-herstelde gebreken te melden.
Bijkomende kosten: eis transparantie
Bepaalde kosten kunnen het eindbedrag verhogen:
- Aansluitingen op nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, telecom);
- Buitenaankleding;
- Administratiekosten, notariskosten, btw, enz.
Eis een gedetailleerd en volledig overzicht van alle bijkomende kosten vóór ondertekening.
Conclusie: laat u begeleiden
Een aankoop op plan blijft een complexe zaak. Zelfs onder de Wet Breyne komen geschillen vaak voor: vertragingen, gebreken, ontbrekende waarborgen, meerkosten...
Een gespecialiseerde juridische begeleiding helpt u om de geldigheid van uw contracten te controleren, valkuilen te vermijden, en efficiënt te reageren bij geschillen met de promotor of aannemer.
Met tientallen jaren ervaring in dit domein staat Vanbelle Law Boutique tot uw dienst om uw aankoopdossier te analyseren, u door de procedure te begeleiden en uw belangen te verdedigen.
Laat juridische subtiliteiten uw vastgoedproject niet ondermijnen. Beter voorkomen... met goed advies.
