Beheert u vastgoed in transitie? Bent u op zoek naar een flexibel alternatief voor het klassieke huurcontract? Vraagt u zich af wat de juridische geldigheid is van bepaalde tijdelijke bezettingsovereenkomsten?
Het wetsvoorstel van 20 februari 2025, dat naar verwachting in werking treedt tussen september 2025 en januari 2026, zou uw aanpak van tijdelijke vastgoedbezetting wel eens ingrijpend kunnen veranderen.
De precaire bezetting (“bezetting ter bede”), die lange tijd beperkt bleef tot de status van “onbenoemde overeenkomst” met vage contouren, krijgt eindelijk een wettelijke erkenning. Deze nieuwe codificatie biedt verduidelijking, maar roept ook enkele nieuwe fiscale en praktische vragen op.
Hierna overlopen we enkele aandachtspunten.
Wettelijke erkenning van precaire bezetting
Artikel 7.3.1, tweede lid van het toekomstige Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek luidt als volgt:
"Er is geen sprake van huur wanneer een partij zich ertoe verbindt aan een andere partij het gebruik en genot van een goed te verschaffen op precaire basis tegen een prijs, mits deze precaire aard gerechtvaardigd is door legitieme motieven."
Deze bepaling maakt een einde aan een lange periode van juridische onzekerheid. De precaire bezetting zal geen onbenoemde overeenkomst meer zijn die evolueert volgens de rechtspraak, maar een volwaardig juridisch statuut op zichzelf, los van de huurovereenkomst.
Legitieme motieven: een onmisbare voorwaarde voor bijzondere regime
Rechtspraak en rechtsleer hebben geleidelijk de contouren van “legitieme motieven” afgebakend. Enkele voorbeelden zijn:
- overgangsperiodes tussen twee huurcontracten,
- het wachten op renovatiewerken,
- het zoeken naar een nieuwe commerciële locatie,
- het opruimen van voorraad vóór een verhuis,
- voorlopige bezetting tussen het compromis en de authentieke akte,
- het testen van commerciële haalbaarheid.
In het algemeen verwijzen legitieme motieven naar bezettingen met een objectief tijdelijk karakter, vaak bedoeld om een tijdelijke situatie op te lossen.
Ondanks de wettelijke erkenning zullen rechters ongetwijfeld waakzaam blijven voor pogingen om de beschermende regels van het huurrecht te omzeilen. Precaire bezetting mag immers niet worden misbruikt om huurrechten te ondermijnen.
Wat met de elementaire vereisten van veiligheid en gezondheid?
Artikel 4 van de Brusselse Huisvestingscode legt strikte eisen op inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.
Artikel 5, tweede lid, voorziet echter in een belangrijke uitzondering: toeristische verblijven (Ordonnantie van 8 mei 2014), tijdelijke sociale bezettingen en vooral de bezettingsovereenkomsten tussen verkoper en koper bij de verkoop van een woning zijn uitgesloten van deze verplichtingen.
Deze laatste uitzondering is bijzonder interessant voor vastgoedtransacties waarbij bijvoorbeeld de verkoper tijd nodig heeft om een nieuwe woning te vinden.
In Wallonië en Vlaanderen bestaan dergelijke specifieke uitzonderingen voor precaire bezetting echter niet, wat betekent dat deze overeenkomsten doorgaans aan de geldende gezondheidsnormen zullen moeten voldoen, tenzij het tijdelijke en uitzonderlijke karakter overtuigend wordt aangetoond.
Wat is de fiscale behandeling van inkomsten uit precaire bezetting?
Personenbelasting (PB)
Vormen inkomsten uit precaire bezetting “verhuur van onroerende goederen” in de zin van artikel 7, §1, 2° van de Inkomstenbelastingcode?
Het antwoord is neen: deze formulering slaat specifiek op huurcontracten zoals bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Het Hof van Beroep te Brussel bevestigde dit in een arrest van 6 juni 2024 (2017/AF/118).
Bijgevolg is artikel 7, §1, 1° van toepassing, wat betekent dat de belasting enkel wordt geheven op het kadastraal inkomen, aangevuld met onroerende voorheffing.
Dit levert een aanzienlijk fiscaal voordeel op ten opzichte van traditionele niet-residentiële huurcontracten, aangezien de reële inkomsten niet worden belast!
BTW
Precaire bezetting valt binnen het toepassingsgebied van de btw, maar is vrijgesteld zonder recht op aftrek.
Registratierechten
In het oude regime bestond er onzekerheid over de toepassing van het proportioneel recht van 0,2%.
Voortaan is een precaire bezettingsovereenkomst enkel onderworpen aan het vast recht van €50, wat aanzienlijke besparingen kan opleveren bij waardevol vastgoed.
Een overeenkomst van precaire bezetting opstellen
Een precaire bezettingsovereenkomst moet zorgvuldig worden opgesteld om niet als een klassieke huurovereenkomst te worden geherkwalificeerd.
Begin met een duidelijke kwalificatieclausule, bijvoorbeeld:
“De partijen verklaren uitdrukkelijk dat deze overeenkomst een precaire bezetting betreft in de zin van artikel 7.3.1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, en geen huurovereenkomst.”
Vervolgens moeten de legitieme motieven die de tijdelijke aard rechtvaardigen, worden omschreven: aankomende werken, een lopend vastgoedproject, of een tijdelijk gebruik in een specifieke context. De duur van de bezetting moet in lijn liggen met deze motieven. Een te lange of hernieuwbare duur kan leiden tot herkwalificatie als huur.
Het contract moet ook bepalingen bevatten over opzegging: redelijke opzegtermijn (conform artikel 5.75 van het BW), motieven voor vervroegde beëindiging, en een plaatsbeschrijving bij vertrek. Daarnaast moeten verplichtingen van de partijen duidelijk worden omschreven: onderhoud, verdeling van kosten en belastingen, verzekeringen, naleving van veiligheidsregels.
Vermijd veelgemaakte fouten, zoals het ontbreken van een ernstige rechtvaardiging van het voorlopig karakter, automatische verlengingsclausules of het toekennen van rechten vergelijkbaar met die van een huurder.
Tot slot is het aan te raden de context van het voorlopig karakter goed te documenteren, de duur realistisch te beperken, een nauwkeurige plaatsbeschrijving te organiseren en partijen te informeren over de fiscale gevolgen.
Nieuwe kansen, afhankelijk van uw professioneel profiel
Voor verhuurders
Deze hervorming biedt een fiscaal voordelige oplossing voor overgangsperiodes, meer flexibiliteit in vastgoedbeheer en minder regeldruk. Let wel op een goede documentatie van legitieme motieven, vermijd systematisch hergebruik (risico op herkwalificatie) en stem de duur af op de feitelijke situatie.
Voor Investeerders en Projectontwikkelaars
Tal van toepassingen zijn mogelijk: tijdelijke bezetting tijdens werken, waardeverhoging van panden in afwachting van verkoop, tijdelijke oplossingen voor zittende huurders en een efficiënter beheer van verkoopperiodes.
Voor Vastgoedbeheerders
Deze juridische evolutie biedt nieuwe mogelijkheden: instrument voor leegstandsbeheer, alternatief voor traditionele kortlopende huurcontracten, fiscale optimalisatie voor eigenaars en meer onderhandelingsvrijheid.
Slotopmerking
Deze hervorming van het vastgoedrecht vereist mogelijk een snelle en precieze aanpassing van uw praktijken. Met fiscale opportuniteiten, nieuwe juridische risico’s en contractuele evoluties is elk detail belangrijk om uw vastgoedoperaties te optimaliseren.
Vanbelle Law Boutique begeleidt u bij dit nieuwe regime en bij al uw vastgoedkwesties: huur, verkoop, projectontwikkeling, mede-eigendom, stedenbouw, fiscaliteit, enz. Want wettelijke evoluties anticiperen is geschillen vermijden én een stap voor zijn op de rest.
