L’achat sur plan —ou vente d’un bien en construction— séduit de nombreux Belges désireux d’acquérir un logement neuf, personnalisable et conforme aux normes actuelles. Mais ce type d’achat comporte des risques bien spécifiques. Pour les encadrer, la Belgique s’est dotée d’un cadre juridique particulier : la loi Breyne du 9 juillet 1971.
Bien que cette loi offre une protection substantielle aux acquéreurs, certains pièges subsistent. Cet article vous aide à y voir plus clair pour sécuriser au mieux votre projet immobilier.
La loi Breyne s’applique aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction, lorsque les conditions suivantes sont remplies :
- Le bien est destiné principalement à l’habitation (résidence principale ou secondaire) ;
- Le vendeur s’engage à livrer un bien achevé ;
- L’acquéreur ne peut pas avoir pour activité habituelle l’acquisition sur plan en vue d’une revente ;
- Le contrat prévoit des paiements échelonnés au fur et à mesure des travaux.
Premier réflexe : vérifiez que votre contrat entre dans les conditions précitées et mentionne explicitement qu’il est soumis à la loi Breyne. Si ce n’est pas le cas, il se peut que vous ne bénéficiiez d’aucune des protections prévues.La loi limite strictement les avances que le promoteur peut réclamer : 5 % du prix total maximum avant la signature de l’acte authentique.
La loi limite strictement les avances que le promoteur peut réclamer : 5 % du prix total maximum avant la signature de l’acte authentique.
Toutefois, certaines pratiques abusives persistent :
- Demandes de “frais de réservation” ou “études préliminaires” déguisées ;
- Pression pour verser une somme plus importante rapidement.
Peu importe l’appellation utilisée, tout versement anticipé est juridiquement considéré comme un acompte soumis à cette limite de 5 %. Exigez systématiquement un reçu daté et signé pour chaque paiement.
Échelonnement des paiements : proportionnalité obligatoire
Un schéma courant est le suivant :
- 5 % à la signature du contrat ;
- 15 % à l’acte notarié ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 25 % à l’achèvement du gros œuvre fermé ;
- 15 % à l’achèvement des techniques (chauffage, électricité, etc.) ;
- 10 % à la fin des chapes et plafonnages ;
- 5 % à la réception provisoire.
Il est important de refuser tout calendrier qui vous impose de payer plus que ce qui est construit. Le cas échéant, faites-vous assister d’un architecte indépendant pour évaluer la conformité du planning.
Les paiements doivent suivre l’avancement réel du chantier. La loi n’impose pas un calendrier précis, mais elle impose une proportionnalité stricte.
Avant tout paiement, le promoteur doit fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement de 5% du prix des travaux.
Cette garantie peut prendre la forme :
- d’une caution bancaire ;
- d’un montant consigné.
Elle vous protège en cas de faillite ou d’abandon de chantier.
Méfiez-vous des promoteurs qui remettent tardivement cette garantie, ou proposent des formes ambiguës (lettres d’intention, attestations bancaires non contraignantes, etc.). De plus, vérifiez si le promoteur est agréé car, si tel n’est pas le cas, ce dernier devra fournir une garantie correspondant à 100% du prix des travaux.
Délais de livraison : évitez les promesses floues
Le contrat doit fixer une date de début des travaux et un délai global d’exécution.
Attention aux clauses qui invoquent des “circonstances exceptionnelles” ou “cas de force majeure” sans réelle définition. Ces formulations vagues permettent parfois au promoteur de justifier n’importe quel retard.
Exigez des délais clairs, et surtout, vérifier la présence de pénalités de retard contractuelles, lesquelles doivent correspondre au moins à un loyer normal (du bien achevé auquel se rapporte le contrat).
Modifications du projet : attention aux surcoûts imprévus
Le contrat doit préciser dans quelles conditions le promoteur peut modifier les matériaux, les équipements ou les plans.
Soyez attentif aux mentions comme “ou équivalent”, qui autorisent des changements parfois au détriment de la qualité.
Tout changement significatif doit faire l’objet :
- d’un accord écrit de votre part ;
- d’un chiffrage clair des éventuels surcoûts.
Réception provisoire : ne signez rien à la légère
La réception provisoire déclenche la période de garantie (un an jusqu’à la réception définitive). C’est une étape décisive.
Avant de signer :
- Inspectez minutieusement le bien, idéalement avec un expert indépendant ;
- Consignez par écrit toutes les malfaçons ou défauts dans le procès-verbal ;
- N’acceptez pas la réception si les défauts sont majeurs.
La réception définitive interviendra un an plus tard. C’est votre dernière chance pour signaler les défauts apparents non corrigés.
Frais annexes : demandez de la transparence
Certains coûts peuvent alourdir la facture finale :
- Raccordements aux réseaux (eau, gaz, électricité, télécom) ;
- Aménagements extérieurs ;
- Frais de dossier, frais de notaire, TVA, etc.
Exigez un détail écrit et complet des frais supplémentaires avant de signer.
Conclusion : faites-vous accompagner
Acheter sur plan reste un acte complexe. Même sous la loi Breyne, les litiges sont fréquents : retards, malfaçons, défauts de garanties, surcoûts…
Un accompagnement juridique spécialisé vous permet de vérifier la validité et la conformité de vos contrats, d’anticiper les pièges contractuels, de réagir efficacement en cas de litige avec le promoteur ou le constructeur, etc.
Fort de dizaines d’années d’expérience en la matière, le cabinet Vanbelle Law Boutique est à votre disposition pour analyser vos projets d’achat sur plan, vous assister tout au long de la procédure et défendre vos intérêts.
Ne laissez pas les subtilités juridiques compromettre votre projet immobilier. Mieux vaut prévenir… avec un bon conseil.
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