Wat als uw buur plots werken uitvoert en — erger — een deel van een muur, fundering of isolatie op uw perceel plaatst? De Belgische wetgever meent dat zelfs bij kwade trouw de rechter niet steeds een verplichte afbraak kan opleggen.
Het Grondwettelijk Hof heeft die lezing bijgestuurd in een arrest van 25 april 2024 . Dit artikel bespreekt die rechtspraak en verduidelijkt uw opties wanneer een deel van uw eigendom wordt ingenomen.
Eigendom is een fundamenteel recht, zoals bevestigd door de Grondwet en internationale verdragen. Het uitgangspunt is eenvoudig: de perceelsgrens wordt gerespecteerd. Toch kent het eigendomsrecht grenzen. Niet alleen zijn er stedenbouwkundige regels maar speelt er ook een algemene correctie: rechtsmisbruik. Dat betekent dat iedereen zijn rechten moet uitoefenen zoals een ‘redelijk persoon’.
Zo kan het, zelfs al heeft u het recht om op uw eigen grond een muur te plaatsen, in strijd zijn met het verbod op rechtsmisbruik om op uw perceel een muur van 20 meter hoog op te trekken die alle buren het zicht ontneemt. Geen redelijk persoon zou immers zijn eigendomsrecht zo gebruiken.
Bestaan er bij een juridisch probleem meerdere oplossingen, dan hoort u de minst schadelijke te kiezen. Het verbod op rechtsmisbruik verzet zich ertegen dat net dié optie wordt gekozen die de tegenpartij het meeste nadeel berokkent.
Perceelsoverschrijding te goeder trouw
Het verbod op rechtsmisbruik speelt een grote rol bij het eigenlijke onderwerp van dit artikel: wat wanneer een nabuur uw eigendomsrecht schendt door werken op uw eigendom uit te voeren? Echter, uw buur kan verkeerd geïnformeerd zijn geweest en hebben gedacht dat de perceelsgrens elders lag; de plannen kunnen een fout bevatten; of er kan sprake zijn van een meetfout. In die gevallen wist de buur niet dat de grens werd overschreden en handelde hij te goeder trouw.
Is de buur te goeder trouw, dan zal de vrederechter naar een evenredige oplossing zoeken. Hij bekijkt hoe ernstig de inname is, welke schade afbraak zou veroorzaken en of de overschrijding te vermijden was. Is de perceelsoverschrijding zeer beperkt en de buur te goeder trouw, dan verzet het verbod op rechtsmisbruik zich tegen gedwongen afbraak. Die zou immers onevenredige schade veroorzaken. Vanzelfsprekend laat dit andere vormen van herstel (bijvoorbeeld een schadevergoeding) buiten beschouwing.
Perceelsoverschrijding te kwader trouw
Wat wanneer uw buur wél wist dat de perceelsgrens werd overschreden, bijvoorbeeld omdat u hem waarschuwde? Het Burgerlijk Wetboek stelt als volgt (artikel 3.62):
Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.
Met andere woorden, bij overschrijding te kwader trouw kan verwijdering worden gevorderd, tenzij er noch een omvangrijke inname is als potentiële schade. In dat geval blijft de constructie van uw nabuur staan, althans volgens de wetgever.
.png)
Het Grondwettelijk Hof stak daar evenwel een stokje. Zo oordeelde het Hof dat deze regeling een ontoelaatbare inbreuk op het eigendomsrecht uitmaakt. Meer precies, volgens het Grondwettelijk Hof zou bij een eis tot afbraak binnen een redelijke termijn die verwijdering hoe dan ook kunnen opgelegd worden, hoe klein of gering het nadeel voor de nabuur ook is.
Praktisch
Wordt u geconfronteerd met perceelsoverschrijding, dan zijn er stappen die u meteen kunt zetten. Stel de buur schriftelijk in kennis van de overschrijding en verzamel de nodige stukken (foto’s, plannen, opmetingen). Blijft de situatie aanhouden, dan kan de vrederechter voorlopige maatregelen of verwijdering opleggen.
Conclusie
Ondanks het arrest van het Grondwettelijk Hof, blijven deze vragen een evenwichtsoefening waar deskundige juridische argumentie cruciaal blijft.
Wilt u weten of in uw dossier afbraak of verwijdering verdedigbaar is of hoe u zo’n situatie best aanpakt om dat recht op verwijdering zeker niet te verliezen, Vanbelle Law Boutique staat klaar om uw belangen te verdedigen.
