Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek inzake de bijzondere overeenkomsten, werd op 16 juli 2026 door de Kamer goedgekeurd. De wet van 22 juli 2026 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 23 september 2026 en boek 7 treedt in werking op 1 september 2027.
Voor de bouwsector brengt de hervorming de aannemingsovereenkomst, de lastgeving en de bewaargeving samen in één dienstencontract, dat ook de intellectuele prestaties van architecten en studiebureaus omvat. Het uitgangspunt is contractuele vrijheid, maar die vrijheid kent enkele nauwkeurige grenzen.
Een stand van zaken.
1. Een in beginsel aanvullend stelsel
Artikel 7.1.1 stelt de regel: de bepalingen van boek 7 zijn aanvullend, tenzij hun tekst of strekking hun een dwingend karakter of een karakter van openbare orde geeft. De bouwovereenkomst valt onder de artikelen 7.4.55 en volgende, die betrekking hebben op het bouwen, verbouwen of slopen van een onroerend werk, alsook op de intellectuele prestaties die daarmee verband houden. Grensgevallen, zoals beperkte werken aan een bestaand gebouw, kunnen tot discussie aanleiding geven.
Twee voorbeelden van aanvullende regels verdienen aandacht:
- artikel 7.4.8 bepaalt dat de dienstverlener de dienst uitvoert voor de overeengekomen prijs, maar laat hem toe heronderhandeling te vragen wanneer reeds bestaande, onvoorziene omstandigheden de uitvoering buitensporig bezwarend maken; bij gebrek aan akkoord kan de rechter de overeenkomst aanpassen of beëindigen. Deze regel komt naast de imprevisieleer van artikel 5.74 en kan door de partijen worden aangepast;
- artikel 7.4.56 kent de dubbele oplevering, voorlopig en vervolgens definitief, enkel indien de overeenkomst erin voorziet. Het komt dus aan de partijen toe het ogenblik van de aanvaarding te bepalen, waarvan het vertrekpunt van de termijnen afhangt. Deze verandering is dus in de praktijk bijzonder belangrijk.
2. De regels die aan de contractuele vrijheid ontsnappen
Gelet op het belang van bepaalde mechanismen die de zwakke partijen beschermen, blijven enkele regels dwingend:
- de aansprakelijkheid voor gebreken die de stabiliteit van het werk bedreigen (art. 7.4.57); het gebrek moet binnen tien jaar na de aanvaarding aan het licht komen en de vordering moet binnen tien jaar en drie maanden worden ingesteld. Elk beding dat deze aansprakelijkheid uitsluit of beperkt, ook voor de fouten van hulppersonen, is nietig; de termijnen kunnen daarentegen wel worden verlengd;
- de rechtstreekse vordering van de onderaannemer, die voortaan tot alle dienstencontracten is uitgebreid: een beding dat ze beperkt, wordt voor niet geschreven gehouden;
- de verplichte dubbele oplevering bij de bouw van woningen die onder de Wet Breyne vallen, die blijft bestaan ondanks het aanvullende karakter van artikel 7.4.56.
Anderzijds wordt de contractsvrijheid, ook al is het stelsel aanvullend, begrensd door de artikelen VI.91/1 en volgende van het Wetboek Economisch Recht. Bedingen op de zwarte lijst zijn altijd verboden; die op de grijze lijst worden vermoed onrechtmatig te zijn, behoudens tegenbewijs.
.png)
Zo kunnen in vraag worden gesteld: klachttermijnen van enkele dagen, beperkingen aan de toegelaten bewijsmiddelen, kennelijk onredelijke opzeggingsvergoedingen, of nog de overdracht zonder tegenprestatie aan de aannemer van het risico verbonden aan de onbekende aard van de bodem.
De inroeping van een beding blijft bovendien onderworpen aan het verbod op rechtsmisbruik.
3. Lopende overeenkomsten: een aanpassing met omzichtigheid te benaderen
Boek 7 is enkel van toepassing op overeenkomsten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten. Eerdere overeenkomsten blijven onder het huidige recht vallen, zodat het oude en het nieuwe stelsel lang naast elkaar zullen bestaan, aangezien veel bouwprojecten zich over meerdere jaren uitstrekken.
De partijen kunnen weliswaar een bestaande overeenkomst aan boek 7 willen aanpassen.
Zij moeten echter weten dat het stelsel van onrechtmatige bedingen tussen ondernemingen van toepassing is op overeenkomsten die na 1 december 2020 zijn gesloten, hernieuwd of gewijzigd: een dergelijke aanpassing kan de hele overeenkomst dus aan die toetsing blootstellen.
4. Noodzakelijke aandachtspunten vóór 1 september 2027
Verschillende controles dringen zich vooraf op:
- De opdracht nauwkeurig afbakenen in het licht van artikel 7.4.55 en de bijlagen afstemmen op de beschrijving van de overeenkomst;
- Uitdrukkelijk voorzien in de wijze van oplevering en het ogenblik van de aanvaarding, op een samenhangende wijze in alle verbonden overeenkomsten (aannemer, architect, studiebureau);
- Elke termijn afzonderlijk behandelen (kennisgeving van gebreken, verjaring, verval) en de vorm van de kennisgevingen bepalen;
- De risico-, klacht- en opzeggingsbedingen doorlichten in het licht van de toetsing van onrechtmatige bedingen;
- Niet trachten de aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken noch de rechtstreekse vordering van de onderaannemer te beperken;
- De opportuniteit afwegen om lopende overeenkomsten al dan niet aan te passen.
De contractuele vrijheid is reëel, maar ze wordt uitgeoefend binnen een kader waarvan de grenzen vaststaan: het is beter ze te kennen vóór het opstellen van de overeenkomst dan ze te ontdekken naar aanleiding van een geschil...
Dankzij een voortdurend bijgewerkte expertise inzake de ontwikkelingen in wetgeving en rechtspraak staat Vanbelle Law Boutique bouwheren, aannemers, architecten en promotoren bij in het opstellen van hun bouwcontracten en in de verdediging van hun belangen voor de bevoegde rechtscolleges.
.png)
.png)
