Le livre 7 du Code civil et les contrats de construction : plus de liberté ?

Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la Chambre le 16 juillet 2026. La loi du 22 juillet 2026 a été publiée au Moniteur belge du 23 septembre 2026 et le livre entrera en vigueur le 1^er septembre 2027.

Pour le secteur de la construction, la réforme fond le contrat d’entreprise, le mandat et le dépôt dans un contrat de services unique, qui couvre aussi les prestations intellectuelles des architectes et des bureaux d’études. Le principe est la liberté contractuelle, mais cette liberté a quelques limites précises.

On fait le point.

‍

1. Un régime en principe supplétif

L’article 7.1.1 pose la règle : les dispositions du livre 7 sont supplétives, sauf si leur texte ou leur portée leur confère un caractère impératif ou d’ordre public. Le contrat de construction relève des articles 7.4.55 et suivants, qui visent la construction, la transformation ou la démolition d’un ouvrage immobilier, ainsi que les prestations intellectuelles qui s’y rattachent. Les cas proches, tels que de petits travaux sur un existant, pourraient prêter à discussion.

Deux exemples de règles supplétives méritent l’attention :

• l’article 7.4.8 prévoit que le prestataire exécute le service pour le prix convenu, mais lui permet de demander une renégociation lorsque des circonstances préexistantes, imprévues, rendent l’exécution excessivement onéreuse ; à défaut d’accord, le juge peut adapter le contrat ou y mettre fin. Cette règle s’ajoute à l’imprévision de l’article 5.74 et peut être aménagée par les parties ;

• l’article 7.4.56 ne connaît la double réception, provisoire puis définitive, que si le contrat la prévoit. Il appartient donc aux parties de désigner le moment de l’agréation, dont dépend le point de départ des délais. Ce changement est donc particulièrement important dans la pratique.

‍

2. Les règles qui échappent à la liberté contractuelle

Compte-tenu de l’importance de certains mécanismes destinés à protéger les parties faibles, quelques règles demeurent impératives :

• la responsabilité pour les défauts qui menacent la stabilité de l’ouvrage (art. 7.4.57) ; le défaut doit apparaître dans les dix ans de l’agréation et l’action doit être intentée dans les dix ans et trois mois. Toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité, y compris pour les fautes des auxiliaires, est nulle ; les délais peuvent en revanche être allongés ;

• l’action directe du sous-traitant, désormais étendue à tous les contrats de services : une clause qui la limite est réputée non écrite ;

• la double réception obligatoire pour la construction de logements relevant de la loi Breyne, qui subsiste malgré le caractère supplétif de l’article 7.4.56.

D’autre part, même supplétive, la liberté est bornée par les articles VI.91/1 et suivants du Code de droit économique. Les clauses de la liste noire sont toujours interdites ; celles de la liste grise sont présumées abusives, sauf preuve contraire.

Peuvent ainsi être remises en cause des délais de réclamation de quelques jours, des restrictions aux moyens de preuve, des indemnités de résiliation manifestement déraisonnables, ou encore le report sans contrepartie sur l’entrepreneur du risque lié à la nature inconnue du sol. 

L’invocation d’une clause reste par ailleurs soumise à l’interdiction de l’abus de droit.

‍

3. Les contrats en cours : une adaptation à manier avec prudence

Le livre 7 ne s’applique qu’aux contrats conclus à partir du 1^er septembre 2027. Les contrats antérieurs restent soumis au droit actuel, de sorte que l’ancien et le nouveau régime coexisteront longtemps, de nombreux chantiers s’étendant sur plusieurs années.

Les parties peuvent certes souhaiter adapter un contrat existant au livre 7.

Elles doivent toutefois savoir que le régime des clauses abusives entre entreprises s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou modifiés après le 1^er décembre 2020 : une telle adaptation peut donc exposer l’ensemble du contrat à ce contrôle.

‍

4. Réflexes avant le 1^er septembre 2027

Plusieurs vérifications s’imposent en amont :

• Délimiter précisément la mission au regard de l’article 7.4.55 et aligner les annexes sur la description du contrat ;

• Prévoir expressément le mode de réception et le moment de l’agréation, de manière cohérente dans tous les contrats liés (entrepreneur, architecte, bureau d’études) ;

• Traiter séparément chaque délai (notification des défauts, prescription, déchéance) et définir la forme des notifications ;

• Passer au crible les clauses de risque, de réclamation et de résiliation au regard du contrôle des clauses abusives ;

• Ne pas chercher à limiter la responsabilité pour les défauts de stabilité ni l’action directe du sous-traitant ;

• Mesurer l’opportunité d’adapter, ou non, les contrats en cours.

La liberté contractuelle est réelle, mais elle se négocie dans un cadre dont les limites sont fixes : mieux vaut les connaître avant de rédiger que les découvrir à l’occasion d’un litige…

Fort d’une expertise constamment actualisée au regard des développements législatifs et jurisprudentiels, Vanbelle Law Boutique accompagne les maîtres d’ouvrage, entrepreneurs, architectes et promoteurs dans la rédaction de leurs contrats de construction, ainsi que dans la défense de leurs intérêts devant les juridictions compétentes.