Handelshuur verleent kleinhandelaars en ambachtslieden met rechtstreeks klantencontact de plaatszekerheid die nodig is om cliënteel op te bouwen. Die bescherming is echter geen vrijgeleide.
De regeling is van dwingend recht, werkt met strikte vorm- en termijneisen en koppelt aan overdracht een bijzonder aansprakelijkheidsregime waarbij de overdragende huurder vaak hoofdelijk gehouden blijft. Deze blog bespreekt enkele aandachtspunten voor de handelshuurder.
Toepassingsgebied
De Handelshuurwet is van toepassing op de huur van een onroerend goed (of een duidelijk afgebakend deel ervan) dat in hoofdzaak wordt gebruikt voor kleinhandel of een ambachtsactiviteit met rechtstreeks klantencontact. Denk aan winkels, kapsalons, horeca of een atelier waar publiek over de vloer komt.
Bedrijven zonder direct klantencontact (zoals magazijnen, productieomgevingen) of loutere kantoorfuncties vallen buiten het bereik. Bepalend is niet enkel wat op papier staat, maar vooral het reële gebruik van het pand én de door partijen aanvaarde bestemming. De regeling is dwingend: bepalingen die de beschermingsregels ondermijnen, kunnen buiten toepassing worden gelaten.
Hernieuwing Van De Handelshuur
Na een initiële looptijd van negen jaar kan de handelshuurder hernieuwing aanvragen. Die aanvraag gebeurt in het strikte venster van 18 tot 15 maanden vóór het einde van de lopende periode, per aangetekende brief of via deurwaardersexploot. De huurder formuleert zijn gewenste voorwaarden en vermeldt dat stilzwijgen als aanvaarding geldt.
De verhuurder beschikt vervolgens over drie maanden om te reageren: instemmen (ook stilzwijgend), tegenvoorstellen doen (waarop de huurder tijdig naar de vrederechter moet stappen om zijn rechten te vrijwaren)of weigeren op wettelijk voorziene gronden, zoals eigen gebruik, bestemmingswijziging of afbraak en heropbouw.
Onrechtmatige weigering van hernieuwing kan aanleiding geven tot een uitzettingsvergoeding, ten belope van een aantal jaren huur. Wie het venster mist maar in het pand blijft met stilzwijgende toelating van de verhuurder, belandt in een huur van onbepaalde duur, opzegbaar met minstens 18 maanden opzegtermijn; binnen die horizon blijft een hernieuwingsvraag nog mogelijk, mits tijdig ingediend tussen de 18de en de 15de maand vóór de beëindiging.
Respecteert men de formaliteiten of de timing niet, dan is het voorbij en eindigt de huur op de voorziene vervaldag. Een aanvraag die te vroeg gebeurt, heeft geen effect, en te laat uiteraard ook niet. Aandacht, precisie en een juiste timing zijn essentieel. De gevolgen zijn anders eenvoudigweg een onherstelbare catastrofe, waar de rechter achteraf ook niets meer kan aan verhelpen!
Overdracht Van De Handelshuur
In beginsel kan een huur worden overgedragen, behoudens contractueel verbod. Specifiek voor handelshuur geldt dat overdracht zelfs tegen een contractueel verbod in mogelijk blijft wanneer zij samengaat met de overdracht (of verhuring) van de handelszaak en de volledige rechten uit de hoofdhuurovereenkomst omvat. Daarmee ondersteunt de wet de verhandelbaarheid van het handelsfonds.
De keerzijde is aanzienlijk: de overdragende huurder blijft (naast de overnemer) hoofdelijk gehouden voor alle verbintenissen uit de oorspronkelijke huur, tenzij de verhuurder die aansprakelijkheid uitdrukkelijk kwijtscheldt. Die hoofdelijke gehoudenheid dooft uit bij hernieuwing; zolang de oorspronkelijke overeenkomst loopt, kan de verhuurder zich tot de overnemer, de overdrager, of tot beiden wenden.
De hoofdelijke gehoudenheid bestrijkt de kernverplichtingen van het huurcontract: de betaling van de huurprijs, door te rekenen lasten (zoals contractueel doorgeschoven belastingen en gemeenschappelijke kosten), herstelverplichtingen en schade aan het gehuurde goed. Ook contractuele schadevergoedingen (bijvoorbeeld wegens laattijdige ontruiming of schending van specifieke clausules) vallen binnen het bereik.
In die constellatie heeft de verhuurder een processtrategische keuzevrijheid: hij kan degene aanspreken die het meest solvabel is, of beiden gelijktijdig, tot uitputting van de schuld. Voor de overdragende huurder is het risico reëel: hij verliest de feitelijke controle over het gebruik van het pand maar blijft aansprakelijk voor de correcte uitvoering van de overeenkomst tot het einde van de lopende termijn, behoudens expliciete vrijstelling.
Conclusie
Handelshuur waarborgt plaatszekerheid, maar die zekerheid vereist precisie: het toepassingsgebied moet juist worden gekwalificeerd, het hernieuwingsvenster strikt bewaakt, en bij overdracht verdient de hoofdelijke gehoudenheid voorafgaande contractuele adressering. Wie overdraagt, onderhandelt idealiter om een expliciete vrijstelling door de verhuurder en borgt aanvullende zekerheden bij de overnemer. Wie hernieuwt, bewaakt de termijnen en formaliteiten minutieus.
Wilt u uw handelshuur hernieuwen of overdragen zonder blinde vlekken of onverwachte aansprakelijkheid? Of wordt u als verhuurder met zo’n vraag geconfronteerd? Contacteer Vanbelle Law Boutique dan zeker en goed op tijd: wij zorgen dan wel dat alles tijdig en conform de regels verloopt.
.png)
.png)
